Akademia Inwestorki – zakup mieszkania

By in ,
766
Akademia Inwestorki – zakup mieszkania

Zakup własnego mieszkania zalicza się do tych procesów, które wymagają podjęcia wielu decyzji. Zaczynając poszukiwania swojej wymarzonej nieruchomości, warto się zastanowić nad takimi oto pytaniami: „Na co muszę zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?”, „O co mogłabym zapytać sprzedawcę?”, „Jakie aspekty prawne są istotne podczas zakupu mieszkania?”, „Jak właściwie sporządzić umowę kupna mieszkania?”. Na część z nich w pewnym stopniu odpowie niniejszy tekst, który mam nadzieję pomoże w realizacji zakupu wymarzonego lokum albo pomoże poczynić wymarzoną inwestycję.

Od czego zacząć zakup nieruchomości?

Już na samym początku procesu zakupu nieruchomości należy sobie zadać trzy zasadnicze pytania:

  1. „Jak duże chciałabym mieć mieszkanie?” – czyli jaka powierzchnia, oraz ile pomieszczeń w mieszkaniu będzie dla Ciebie zadowalająca.
  2. „Jakimi środkami finansowymi dysponuję?” – czyli określenie własnych środków finansowych, bądź też wziąć pod uwagę ewentualny zakup mieszkania na kredyt.
  3. „Jakie mogą być dodatkowe koszty?” – czyli na jakie dodatkowe koszty zwrócić uwagę podczas zakupu mieszkania (np. taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych czy prowizja pośrednika).

Odpowiedzenie sobie na powyższe pytania może zająć trochę czasu, więc jednocześnie można się zabrać za kolejny krok realizacji zakupu mieszkania, czyli…

Jak dobrze szukać interesujących ogłoszeń?

W trakcie przemyśleń nad powyższymi pytaniami, dobrze by było przeglądnąć kilkadziesiąt (a nawet więcej) ofert na serwisach nieruchomościowych, a następnie wybrać te, które najbardziej odpowiadają Twoim wymaganiom oraz posiadanym funduszom. Poza wyszukiwaniem przez internet, można również podejść do tego tradycyjnie, czyli realne wizyty w nieruchomościach w trakcie tzw. dni otwartych czy indywidualnych spotkań, jednakże ta metoda może zająć znacznie więcej czasu.

Aby wyniki wyszukiwania ogłoszeń były dla Ciebie wystarczające, warto rozpocząć od właściwego wypełnienia rubryk wyszukiwarki, czyli tzw. filtrów. Zbyt wąskie (np. „mieszkanie na parterze”) oraz szerokie (np. „mieszkania w Krakowie”) wyszukiwanie może spowodować spore utrudnienia w osiągnięciu upragnionego efektu – ilość interesujących ofert może być wtedy znikoma, albo będzie sięgać kilkadziesiąt tysięcy, przez co przeglądanie ich może zająć sporo czasu. Dlatego dobrze jest uzupełnić poszukiwania o dodatkowe informacje, takie jak: rodzaj nieruchomości (mieszkania, domy, działki, itp.), cena (zakres liczbowy), powierzchnia, liczba pokoi, materiał budowlany (cegła, beton, drewno, itp.), zalety (balkon, winda, parking, itp.) czy typ ogłoszenia (bezpośrednie, ogłoszenie deweloperów, ogłoszenie biur nieruchomości). W ten sposób znalezienie ciekawego lokum będzie znacznie przyjemniejsze.

Jak się przygotować, i na co zwrócić uwagę podczas pierwszej wizyty w wymarzonym mieszkaniu?

Po przejrzeniu wszystkich interesujących Cię ofert w serwisach nieruchomościowych, kolejnym krokiem jest skontaktowanie się z właścicielem danej nieruchomości lub pośrednikiem. Poprzez rozmowę telefoniczną bądź kontakt mailowy można się dopytać o szczegóły dotyczące wybranego lokum oraz można ustalić termin spotkania – czy to w formie wideoprezentacji (w obecnej sytuacji związanej z koronawirusem, ta opcja wydaje się być najbezpieczniejsza), czy to na żywo w mieszkaniu. Nieważne którą opcję spotkania ostatecznie wybierzesz, dobrze by było, gdyby wraz z Tobą była jeszcze jedna osoba, która rozważnie i rozsądkowo przyjrzy się całemu przybytkowi.

Kluczowym elementem podczas spotkania jest dokładna analiza stanu technicznego mieszkania, czyli m.in. elektryczności (światło w pomieszczeniach, działanie kontaktów), armatury (działanie kurków wody ciepłej i zimnej w kuchni oraz łazience, stan rur), wyglądu ścian i podłóg (sprawdzenie, czy nie ma obecności zacieków, pleśni bądź zawilgocenia), liczników (sprawdzenie ich kondycji), okien (sprawdzenie, czy okna mają dobre uszczelki), bądź też obecności szkodników (np. pająków, prusaków, mrówek itp.). Podczas tego procesu bardzo przydaje się pomoc specjalisty (może nim być osoba towarzysząca Ci przy oglądaniu nieruchomości), który bez problemu powinien wypunktować wszystkie niepokojące problemy.

Bardzo możliwe, że przed wizytą w wypatrzonej nieruchomości z oferentem, natknęłaś się w internecie bądź usłyszałaś od znajomych o pewnych metodach, które pomogą Ci sprawdzić stan mieszkania bez pomocy specjalisty. Poniżej przedstawiam niektóre z nich:

  1. Pianka do golenia – dzięki niej można sprawdzić stan instalacji gazowej (nałożona na podejrzane miejsca ukaże pęcherzyki, czyli ulatniający się gaz).
  2. Zapalniczka – za jej pomocą można sprawdzić działanie wentylacji (jeśli płomień odchyla się w kierunku kratki wentylacyjnej, jest to wtedy dobry znak).
  3. Oprawki z żarówkami – można je zastosować do sprawdzenia systemu elektrycznego (gdy podłączy się je wszystkie, a żarówki zaczną migać, to można mieć wtedy do czynienia z przeciążeniem instalacji lub inną usterką).
  4. Poziomica – można nią sprawdzić tynki oraz podłogę (trzeba wziąć pod uwagę technologię, w jakiej zostały one wykonane).
  5. Ciężarek na sznurku – jego rola dotyczy kontroli pionów.
  6. Piłeczka – nią można najłatwiej sprawdzić równość podłogi.
  7. Latarka – dzięki niej można sprawdzić stan gładkości ścian (wszelkie niedociągnięcia niewidoczne przy normalnym oświetleniu, powinny być widoczne).
  8. Kartka papieru – sprawdzanie stolarki (przy zamkniętym oknie czy drzwiach, włożona wcześniej pomiędzy ościeżnicę kartka nie powinna „wyjść”, jeśli się chce uzyskać pozytywny wynik tego prostego badania).

Część specjalistów może obalić powyższe metody, ponieważ ich wynik może być nie do końca dokładny, bądź może wyrządzić więcej szkód. To, czy będziesz chciała wykorzystać część z powyższych metod, czy zwrócić się po opinię eksperta w sprawie analizy technicznej swojej przyszłej nieruchomości, zależy tylko i wyłącznie od Ciebie.

W trakcie pierwszej wizyty w interesującej Cię nieruchomości, warto zbudować emocjonalną relację z właścicielem bądź pośrednikiem poprzez chociażby uśmiech czy jakiś żart. Swobodna atmosfera podczas rozmowy na temat mieszkania może umożliwić otrzymanie znacznie więcej ciekawych informacji, niż w przypadku zadawania pytań w poważniejszym tonie.

Gdy wizyta dobiegnie końca, należy poprosić właściciela o pokazanie szczegółowego zestawienia opłat za mieszkanie (np. ogrzewanie, wywóz śmieci, opłaty za administrowanie). Ów właściciel powinien posiadać również kopię wypisu z ksiąg wieczystych oraz dokumentu poświadczającego, w jaki sposób otrzymał prawo własności do nieruchomości. W przypadku, gdy oferent nie posiada przy sobie niniejszego dokumentu, należy wtedy poprosić o przekazanie numeru księgi wieczystej, dzięki któremu można samodzielnie sprawdzić zapisy w każdym dziale księgi wieczystej nieruchomości lub poprosić o pomoc prawnika.

Gdy się ma do czynienia z zakupem domu z rynku wtórnego, dobrze jest zobaczyć również plan nieruchomości z naniesionymi wymiarami pomieszczeń oraz certyfikat energetyczny mieszkania (jeżeli dana nieruchomość go posiada).

Dodatkową radą odnośnie zakupu nieruchomości, jest skorzystanie z Planu Zagospodarowania Przestrzennego, dzięki któremu można sprawdzić, czy nieopodal Twojego przyszłego lokum nie są planowane jakieś inwestycje. Bądźmy szczerzy, mieć mieszkanie przy budowie trasy szybkiego ruchu, oczyszczalni ścieków czy spalarni śmieci może być uciążliwe…

O co warto zapytać oferenta przy kupnie nieruchomości?

Czy to w rozmowie telefonicznej, czy już w trakcie spotkania na żywo w nieruchomości, nic nie stoi na przeszkodzie, by zadać oferentowi jakieś pytania. Zapewne na niektóre z nich znajdziesz już odpowiedź w ofercie dostępnej w serwisie nieruchomościowym, ale mimo to o pewne rzeczy dobrze jest się dowiedzieć z samej rozmowy ze sprzedawcą. Poniżej zamieszczam przykładowe pytania, które mogą być przydatne w otrzymaniu niezbędnych informacji:

  1. „Dlaczego to mieszkanie jest na sprzedaż?” – tu można się spodziewać różnych odpowiedzi, np. przeprowadzka oferenta do innego miasta.
  2. „Czy były przeprowadzane jakieś remonty? Jeśli tak, to kiedy?” – dzięki temu pytaniu można się dowiedzieć o stanie technicznym nieruchomości.
  3. „Czy okolica jest bezpieczna?” – bardzo ważny aspekt, gdy np. do danego mieszkania chce się wprowadzić z dziećmi, bądź wykupuje się lokum dla osoby starszej.
  4. „Kiedy mogę się wprowadzić do mieszkania?” – to pytanie jest bardzo istotne, ponieważ odpowiedź na nie pozwoli dokładnie przygotować plan przeprowadzki.
  5. „Czy mieszkanie będzie puste, czy będzie w nim już jakieś wyposażenie?” – może się zdarzyć, że sprzedawca nie będzie potrzebował części mebli i zdecyduje się je sprzedać w rozsądnej cenie.
  6. „Czy jest możliwy dostęp do piwnicy/strychu? Jeśli tak, to jaka jest jej/ich powierzchnia oraz stan?” – sama informacja o istnieniu piwnicy bądź strychu jest niewystarczalna, więc należy się dopytać o takie szczegóły jak powierzchnia czy wygląd.
  7. „Jakie są średnioroczne koszty utrzymania mieszkania (czynsz, ogrzewanie, prąd, itp.)?” – odpowiedź na to pytanie pozwoli zaplanować wydatki, oraz może zadecydować o kupnie danego mieszkania.
  8. „Czy w okolicy jest jakiś park, muzeum, ścieżki rowerowe, sklep spożywczy, itp.?”
  9. „Czy mieszkanie posiada domofon lub wideofon?”

Tak jak wspomniałem wcześniej, to są tylko przykładowe pytania, więc gdybym miał wymienić je wszystkie, to zajęłoby to sporo czasu… Dużo ciekawych informacji odnośnie mieszkania i jego otoczenia można również otrzymać od „przyszłych” sąsiadów, których można spotkać np. przed blokiem bądź na klatce schodowej. Niektórzy z nich na pewno opowiedzą o problemach z tutejszymi mieszkańcami, administracją, czystością czy bezpieczeństwie.

Bezpieczny zakup mieszkania

Jeśli wybrałaś już interesującą Cię nieruchomość, to kolejnym krokiem będzie sprawdzenie jej stanu prawnego. Jest to dość ważne, ponieważ dzięki temu upewnisz się, czy bezpiecznie kupisz mieszkanie. Poniższa lista przedstawia dokumenty, które należy poprosić obecnego właściciela:

  1. Akt notarialny mieszkania.
  2. Wypis z księgi wieczystej.
  3. Zaświadczenie o braku zaległości czynszowych.
  4. Potwierdzenie, że mieszkanie nie jest w środkach trwałych firmy (jeśli prowadzi działalność gospodarczą).
  5. Zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób z przedmiotowego lokalu.
  6. Potwierdzenie, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich, jak np. prawem dożywocia.

Bardzo istotny jest również fakt, że dla każdego lokalu może być zupełnie inna sytuacja prawna, więc w pewnych przypadkach mogą być potrzebne jeszcze jakieś inne dokumenty. W razie problemów z interpretacją dokumentów dotyczących nieruchomości, dobrze jest się skontaktować z doświadczonym prawnikiem, pośrednikiem lub notariuszem.

Podczas podpisywania umowy przedwstępnej, zwykle należy wpłacić oferentowi określoną kwotę pieniężną, czyli tzw. zadatek lub zaliczkę. Bardzo ważne jest prawidłowe rozróżnienie obu tych pojęć, ponieważ każde z nich wiąże się z innymi konsekwencjami przy niedotrzymaniu warunków umowy. Poniżej zamieszczam najprostsze (mam taką nadzieję) ich wytłumaczenie:

  1. Zadatek – „dodatkowe zastrzeżenie umowne, zgodnie z którym podczas zawierania umowy jedna ze stron wręcza drugiej określoną sumę pieniędzy. Ma ona zabezpieczać przed zerwaniem umowy i być formą odszkodowania.” (źródło – prawo.gazetaprawna.pl).
  2. Zaliczka – „częściowa zapłata za zamówiony towar lub usługę. W przypadku realizacji umowy, podobnie jak zadatek, będzie ona zaliczona na poczet ceny zakupu.” (źródło – prawo.gazetaprawna.pl).

Innymi słowy można to ująć tak, że zaliczka w odróżnieniu od zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej. Oznacza to, że jeśli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, to zaliczka jest zwracana kupującemu, czyli Tobie.

„Ostatnie szlify”

Ostatnim etapem realizacji zakupu nieruchomości jest dopełnienie formalności w spółdzielni mieszkaniowej, wspólnocie mieszkaniowej oraz w zakładzie energetycznym i gazowniczym. Być może konieczny będzie kontakt także z dostawcą internetu itp. Po tym wszystkim można bez większych obaw cieszyć się oraz korzystać z wymarzonego mieszkania. Można je także przeznaczyć pod inwestycje.

Niniejszy tekst na pewno nie poruszył wszystkich spraw związanych z zakupem nieruchomości, jednakże mam nadzieję, że przedstawił on ogólny zarys całego procesu kupna wypatrzonego przez Ciebie mieszkania. Bardziej szczegółowe informacje (np. jak prawidłowo sporządzić umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego czy jak negocjować cenę nieruchomości) pojawi się w kolejnych wpisach z cyklu „Akademia Inwestorki”.

Autor: Krzysztof Dzwinel (wolontariusz, tekst gościnny).

Leave a reply

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *